„Im komplexen Bauprojekt nicht Fragen aufwerfen, sondern Probleme lösen!“

Mit den „Kleefelder Hofgärten“ realisiert das Wohnungsbau-Unternehmen Theo Gerlach in Hannover exemplarisch Stadtentwicklung. In einer bemerkenswerten Kombination aus Bestandserneuerung und Neubau, auf einem sehr hohen qualitativen Niveau, und über die Kollaboration von Experten, zu denen sogar die zentralen TGA-Hersteller (hier: Systemanbieter Viega) als Projektausstatter gehören.

Der private Wohnungsbau steckt, auch vor dem Hintergrund leerer öffentlicher Kassen, in einem dynamischen Transformationsprozess: Das originäre Bauen wird zunehmend abgelöst durch die Forderung nach einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung, in der bestenfalls ausgehend von einer Planskizze über die Projektierung neben den städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten häufig gleichermaßen sozio-kulturelle und gesellschaftspolitische Randaspekte abgefangen werden sollen. Und „ganz nebenbei“ müssen die Objekte, als Neubau wie als Sanierung im Bestand, natürlich normgerecht den kompletten Anforderungskanon zu Bauausführung und Bauqualität abdecken…

Dass damit die Anforderungen an Projektentwickler wie das Wohnungsbau-Unternehmen Theo Gerlach aus Hannover massiv steigen, liegt auf der Hand. Dass sich daraus aber gleichzeitig sowohl für die Kommune wie für die Projektierer eine Win-Win-Situation ergibt, von der unter dem Strich vor allem der Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt profitiert, zeigt mustergültig die Quartiersentwicklung „Kleefelder Hofgärten“ (siehe Seite 3). Gerlach-Geschäftsführer Dipl.-Ing. Architekt Helmut Kummer: „Die Kleefelder Hofgärten sind ein typisches Beispiel für die Zukunft des Planens und Bauens. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass wir als Projektentwickler in jeder Hinsicht den konzeptionellen Rahmen setzen, der dann in einer sehr engen, partnerschaftlichen Zusammenarbeit aus Architekten, Fachplanern, Fachhandwerk, aber auch den Herstellern der TGA umgesetzt wird. Für uns stehen diese Partner in der Verantwortung, die zu unseren Qualitätsansprüchen passenden Lösungen anzubieten, während wir primär unsere generelle Projektexpertise, die Kompetenz in der koordinierten Realisation und letztlich auch der Vermarktbarkeit einbringen. Es entwickelt sich also zwingend eine völlig neue Form der Kollaboration unter hoch spezialisierten Fachleuten, die nicht mehr nur gemeinsam „ein Haus bauen“, sondern ganzheitlich betrachtet wertige und vielschichtig nutzbare Lebensräume schaffen.“

Was sich von der Aufgabenstellung über die Realisierung eines Quartiers bis hin zur Vermarktung in den vergangenen Jahrzehnten verändert hat und warum dies zu einer viel engeren Zusammenarbeit aller Beteiligten führt, wird im ausführlichen Gespräch sehr schnell deutlich.

Spurensuche im Dialog…

Herr Kummer, Projektentwickler wie das Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen haben in der Immobilienwirtschaft immer schon eine Schlüsselfunktion innegehabt. Wie hat sich die in den vergangenen 20 Jahren geändert?

„Projektentwicklung war immer schon multidisziplinär. Doch während wir uns früher vor allem mit Standort- und Potentialanalysen, Nutzungskonzepten und der Beachtung planungsrechtlicher Fragen befasst haben, kommen heute in enger Abstimmung mit den Kommunen deutlich weitergehende Fragen hinzu, denen sich die Stadtentwicklung in unserer Zeit stellen muss. Von einer möglichst geringen Flächenversiegelung über energetische wie ökologische Konzepte, so der Einsatz von Gründächern zur Beeinflussung des Mikroklimas, bis hin zu Mobilitätskonzepten, beispielsweise mit dem Fokus auf E-Mobilität oder Angebote für das Fahrrad. Außerdem betrachten wir die Bauten längst nicht mehr nur mit dem Fokus auf Renditeerwartungen, sondern im Interesse der gestiegenen Kundenanforderungen über den gesamten Lebenszyklus.“

Wie wirkt sich das denn konkret auf die Planung aus?

„Es setzt im Vorfeld eine vertrauensvolle Abstimmung mit der Kommune voraus, um gemeinsam eine Grundvorstellung zu entwickeln, wie das künftige Quartier unter den beschriebenen Voraussetzungen mit Augenmaß ausgestaltet werden kann und trotzdem noch wirtschaftlich realisierbar ist.

Im zweiten Schritt, also schon zu Beginn der Entwurfsplanung, ziehen wir neben unseren Planern bereits die Partner für die Bau-Umsetzung hinzu. Denn insbesondere die Haustechnik hat im Wohnungsbau eine Komplexität bekommen, die ohne die Expertise der TGA-Fachleute kaum mehr beherrschbar ist und die bei bestimmten Fragen schon ganz konkret bereits den Rohbau betrifft.“

Können Sie dafür ein Beispiel geben?

„Ein typisches Beispiel ist für mich das Thema ‚Erhalt der Trinkwassergüte‘. Während früher nur die Kellerverteilung mit der entsprechenden Zahl an Steigesträngen zu planen war, sprechen wir heute über normgerechte Ausstoßzeiten, regelmäßige Wasserwechsel auch bei Unterbrechung des bestimmungsgemäßen Betriebs oder über definierte Temperaturprofile in Schächten zur Verhinderung ungewollter Kaltwassererwärmung. Die Konsequenzen daraus sind, um im Entwurf des Rohbaus zu bleiben, getrennte Schächte für warm- und kaltgehende Rohrleitungen oder die hygienegerechte Anordnung von Verbrauchseinrichtungen. Also Planungsaspekte, die unmittelbar in die Wohnraum- und damit in die Baugestaltung eingreifen.

Gleichzeitig hat jeder dieser Eingriffe immer auch eine wirtschaftliche Komponente, denn durch zusätzliche Schächte verändert sich zum Beispiel die vermarktbare Fläche. Das muss bei Großprojekten wie den ‚Kleefelder Hofgärten‘ im Vorfeld einkalkuliert werden.“

Was erwarten Sie bei solch einer Frage denn konkret von den Fachplanern und Fachhandwerkern, mit denen Sie zusammenarbeiten?

„Wir erwarten zum einen, dass sie uns – bleiben wir bei der Frage der Trinkwasserhygiene – auf potentielle Risiken wie Stagnation oder Fremderwärmung aufmerksam machen und im Dialog Lösungsvorschläge anbieten. Das kann die veränderte Leitungsführung sein oder die Installation von automatischen Spülstationen. Für uns ist am Ende entscheidend, dass es funktioniert, dass nutzungsgerechte Lösungen angeboten werden und das Ganze in der Gesamtkalkulation darstellbar ist. Darauf müssen wir uns als Projektentwickler verlassen können.

Zum anderen erwarten wir, dass unsere bauausführenden Partner auf Unterstützung durch die Hersteller zurückgreifen können, wenn bei individuellen Projekten wie den ‚Kleefelder Hofgärten‘ nicht alles mit Standardlösungen abgedeckt werden kann. Hier betraf das zum Beispiel die hygienisch immer kritische, sukzessive Inbetriebnahme von Teilabschnitten der Trinkwasseranlage. Das von TGA-Fachplaner Dipl.-Ing. Uwe Pröve (Ingenieurbüro Sprengel, Pröve & Partner Ingenieurgesellschaft mbH; Hannover) entwickelte Konzept, wie die Gebäudeteile und Wohnungsabschnitte in der Inbetriebnahme bzw. der Betriebsphase mit Trinkwasser versorgt werden, musste also auch diesen Aspekt von Anfang an mit abdecken.“

Und wie sah die Lösung konkret aus?

„Konkret wurden vom ausführenden Fachhandwerksunternehmen Dietmar Müller Heizung-Lüftung-Sanitär GmbH aus Gehrden beispielsweise in bestimmten Anlagenteilen zusätzliche Absperrungen installiert, um die Gebäudeteile sukzessive in Betrieb nehmen zu können. Zusätzlich gab es für die Wohneinheiten ein Spülkonzept mit temporär installierbaren ‚Hauptverbrauchern‘ , um den Erhalt der Trinkwassergüte unabhängig vom Zeitpunkt der Übergabe an den Nutzer zu gewährleisten. Dadurch war der normativ geforderte Wasseraustausch deutlich einfacher zu leisten.

Wie viel das ausmacht, zeigt ein Blick auf die Vollkostenrechnung. Jede manuelle Spülung kostet etwa 45 Euro – pro Wohnung, alle drei Tage, um die 72 Stunden-Regel einzuhalten. Das addiert sich sehr schnell zu fünf- oder sogar sechsstelligen Beträgen auf. Jede Vereinfachung bei diesen Arbeiten zahlt sich also direkt aus.

Ähnlich stellt sich der bauliche Brandschutz dar. Wir kennen als Projektverantwortliche selbstverständlich den Anforderungskanon aus den Regeln und Normenwerken und halten den auch ein. Wie das am wirtschaftlichsten möglich ist, ohne die Abnahme zu gefährden, dafür brauchen wir die Hilfestellung von Herstellern wie Viega, die beispielsweise von sich aus Lösungen für die gemischte Schachtbelegung auf Null-Abstand entwickeln und so die Probleme lösen, die wir draußen im Markt ganz konkret haben…“

Die beschriebenen Beispiele betreffen aber bislang vor allem den TGA-Fachplaner und das ausführende Handwerk. Wo sehen Sie in diesem praktischen Kontext denn eine direkte Schnittstelle zum Hersteller?

„Zunächst einmal sind in der Zusammenarbeit tatsächlich der Fachplaner und das Fachhandwerksunternehmen unsere ersten Ansprechpartner. Weil wir unsere Planungen durch die Kollaboration aber ganzheitlich-konzeptionell aufgesetzt haben, wird auch sehr frühzeitig deutlich, wo es in den generell individuell geplanten Objekten zu besonderen Herausforderungen kommt. Beispielsweise, weil im Bestand bestimmte Leitungswege vorgegeben sind oder geforderte Ausstattungsmerkmale nur kompromissbehaftet zu erreichen wären. Dann erwarten wir, dass unsere Partner aus den Planungsbüros und dem Handwerk die notwendige Unterstützung durch die Hersteller bekommen, um solche Fragestellungen zu beantworten.“

Haben Sie auch hierfür ein Beispiel?

„In den ‚Kleefelder Hofgärten‘ ist dafür, als Fortsetzung unseres Trinkwasserhygienekonzeptes, die Ausstattung der Wohnungen mit Flächentemperierung prototypisch. Hier ergab sich zum Beispiel schon in der Frühphase der Planung die Aufgabenstellung, aufgrund hygienischer Risiken einen Wärmeübergang der Fußbodenheizungsrohre auf die parallel geführten Installationen von Trinkwasser kalt zu verhindern. Eine weitere Herausforderung war es, in Räumen mit Anbindeleitungen Überhitzung zu verhindern, denn das kann ebenfalls als Mangel gelten. In enger Zusammenarbeit zwischen Planer und Industrie hat Viega als Anbieter dieser Systeme daraufhin ein Verlegeschema entwickelt, das genau diese Problemkreise auflöste.

Die Hersteller-Unterstützung war dabei doppelt wertvoll, weil wir gleichzeitig für die Flächenheizungen das Regelsystem ‚Fonterra Smart Control‘ von Viega installieren wollten – und auch das erforderte eine frühzeitige Planungsabstimmung. Denn in den hoch gedämmten Neubauten dieses Quartiers mit bodentiefen Fenstern erwarten die Mieter oder Käufer der Wohnung ein Temperiersystem, das selbst bei schnell wechselnden thermischen Lasten möglichst komfortabel arbeitet. Durch die spezielle Regelung des Herstellers, die automatisch einen permanenten hydraulischen Abgleich unter ständiger Berücksichtigung der aktuellen Raumtemperaturen vornimmt, ist das gewährleistet, das haben uns Planer und Fachhandwerker gleichermaßen versichert – und wir vertrauen auf diese Expertise.“

Abschließend: Wie sehen Sie, vor dem Hintergrund des konkreten Beispiels „Kleefelder Hofgärten“, die Perspektive nicht nur für Projektentwickler, sondern generell für die Zukunft des Bauens?

„Nicht zuletzt vor dem Hintergrund unterschiedlichster Einflussgrößen auf das Bauen – wie die rasanten technischen Entwicklungen, die Forderungen nach ökologischem und ressourcenschonendem Bauen oder auch die demografische Entwicklung – müssen wir uns auf immer komplexere Projekte einstellen. Die Nutzer der Wohnungen, also unsere Kunden, erwarten wiederum Komfort, ohne sich kümmern zu müssen. Wünschen sich eine technische Ausstattung, die ohne großen Aufwand funktioniert. Und sie möchten ein Wohnumfeld, das genauso zu ihrem Lebensstil wie zu ihrer Lebensphase passt. Das können wir nur noch leisten, wenn wir Projekte ganzheitlich entlang eines zielgruppengerecht aufbereiteten Anforderungsprofils entwickeln und sie dann mit Partnern umsetzen, die diesen umfassenden Ansatz mittragen – und zwar tatsächlich über den gesamten Lebenszyklus des Objektes hinweg. Das wird aber nur funktionieren, wenn sich alle Beteiligten frühzeitig an einen Tisch setzen und aus der Kompetenz des Einzelnen gewissermaßen eine Schwarmintelligenz wird, über die jedes neue Gebäude unter den Aspekten Gestehungskosten, Betriebskosten, Vermarktbarkeit und Ausstattungs- und Wohnqualität optimal austariert wird.“

Herr Kummer, wir bedanken uns herzlich für diesen Einblick in Ihre Arbeit!

viega.de

Das Projekt „Kleefelder Hofgärten“

Bereits vor rund sieben Jahren hatte die Theo Gerlach Wohnungsbau das Terrain mit der alten Postschule an der Lathusenstraße in Hannover erworben, um darauf ein neues Quartier zu entwickeln. Das Leitmotiv der „Hofgärten“ im Stadtteil Kleefeld ergab sich fast automatisch durch den hohen Grünanteil, den die Projektentwickler hier vorfanden und in das gestalterische Gesamtkonzept einfließen ließen: Der alte Baumbestand blieb weitgehend erhalten, es wurden „grüne“ Sichtachsen geschaffen und Bewegungszonen zur Naherholung vorgesehen. In diesen Kommunikations- und Begegnungszonen wird sich künftig ein sehr gemischtes Publikum treffen: Viele der Eigentumswohnungen werden von „Best Agern“ gekauft, die nach Jahren im eigenen Heim jetzt in den Genuss kommen wollen, sich um nichts mehr kümmern zu müssen. In einem ausgewogenen Verhältnis zu diesen Eigentumswohnungen stehen aber zugleich Mietwohnungen unterschiedlicher Zuschnitte, sodass Singles oder Senioren in den „Kleefelder Hofgärten“ genauso ein neues Zuhause finden wie Familien mit Kindern.

Architektonisch wie städtebaulich bildet in der Entwicklung des Quartiers die ehemalige Postschule den maßstabgebenden Ausgangspunkt. Im ersten Bauabschnitt wurde dieses Objekt behutsam zu einem modernen Wohngebäude mit 65 Wohneinheiten umgebaut, das nicht zuletzt durch sein imposantes Portal mit Freitreppe beeindruckt. Zum Innenhof hin werten Loggien die Wohnungen auf, indem sie den Wohnbereich mit den bodentiefen Fenstern ins Freie erweitern.

Im zweiten bis vierten Bauabschnitt entstehen auf dem 20.000 m² großen Gelände um weitere Höfe herum neue Mehrfamilienhäuser in hochwertiger Klinkerarchitektur. Nördlich der alten Postschule ist es zunächst der zweite Bauabschnitt als U-förmiges Gebäude sowie nachgelagert die sogenannten Zwillingszeilen und ein weiterer Gebäuderiegel mit in der Summe fast 180 Wohneinheiten. Das Ausstattungsniveau der neuen Gebäude, die klassisch mit Satteldächern ausgeführt werden, ist – wie in der ehemaligen Postschule – gleichermaßen hoch: Tiefgarage und Aufzüge gehören genauso zur Ausstattung wie die bodengleichen Duschen in den barrierearm gestalteten, großzügigen Badezimmern oder Flächenheizungen in allen Räumen.

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